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房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一 、房地产开发项目的规划设计 1
、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3 、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5
、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7 、住宅设计方案的专家组审查 8
、落实环保“三废 ”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10 、建设工程勘察招
、投标 11、委托地质勘探 12 、委托初步设计 13
、申报、审定初步设计

二 、房地产开发项目的市政配套 14
、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16 、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18
、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2 、工程设计费 3
、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5 、临时用地费 6
、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8 、勘察设计监督管理费 9
、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让 1 、办理建设用地规划许可证 2
、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4 、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6
、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8 、办理土地出让审批 9
、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11 、领取正式国有土地使用证 12
、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨 13 、国有土地使用权划拨用地申请 14
、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核 、报批 16
、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用 17 、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19
、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21 、确定劳动力安置方案 22
、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24 、交纳菜田基金
、耕地占用税等税费 25、办理批地文件 、批地图 26
、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28 、办理农转工工作 29
、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31 、地上物作价补偿工作 32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1
、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3 、滞纳金 4
、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6 、防洪工程建设维护管理费 7
、土地闲置费 8、土地权属调查 、地籍测绘费 9
、城镇土地使用税 10、地价评估费 11 、出让土地预订金 12
、征地管理费 13、土地补偿费 14 、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16
、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18 、新菜田开发建设基金 19
、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2 、办理拆迁申请 3
、审批、领取拆迁许可证 4 、签订房屋拆迁责任书 5
、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7 、暂停办理相关事项 8
、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10 、召开拆迁动员会 ，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12
、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14 、房屋拆迁纠纷的裁决 15
、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2 、搬家补助费 3
、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5 、清理费 6
、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8 、一次性异地安置补助费 9
、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工 、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工
、建设、竣工阶段的法律程序 一 、房地产开发项目开工前准备工作 1
、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3 、交纳煤气（天然气）厂建设费 4
、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6 、交纳供热厂建设费 7
、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源
”接用手续 9 、设计单位出报批图 10
、出施工图 11、编制 、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13
、审批人防工程、办理人防许可证 14 、核发建设工程规划许可证 15
、领取开工审批表
，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标 16 、办理招标登记
、招标申请 17、招标准备 18 、招标通告 19
、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21 、标底送审合同预算审查处确认 22
、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24 、编制投标书并送达 25、召开招标会 ，勘察现场 26
、召开开标会议
，进行开标 27、评标 、决标 28
、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30 、工程承包合同的审查

三
、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32 、建设工程监理 33
、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35 、办理开工前审计 36
、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38 、报装施工用水、电
、路 39、协调街道环卫部门 40 、协调交通管理部门 41
、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四 、房地产开发项目的工程施工 43
、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45 、工程的基础
、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五 、房地产开发项目的竣工验收 47
、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收 ，领取《工程质量竣工核验证书》 49 、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51
、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记

房地产开发项目开工 、建设
、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2 、自来水厂建设费 3
、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5 、煤气厂建设费 6
、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8 、市政
、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10 、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12
、绿化建设费 13、公园建设费 14 、绿化补偿费 15
、路灯维护费 16、环卫设施费 17 、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18
、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20 、建安工程费 21
、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23 、质量管理监督费 24
、竣工图费 25、建材发展补充基金 26 、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28
、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30 、超计划用水加价 31
、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33 、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序 一
、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2 、选定中介代理机构和律师事务所 3
、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5 、办理签约公证 6
、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8 、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10
、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续

华润置地财务风险分析有什么现实意义

因为房地产企业具有代表性 。

对于三张主表：

1.资金结构构成分析：分析资金的结构合理性如否
，根据所处企业的行业性质，采用绝对构成比例．

2.经营协调性分析：计算企业的营运资本 、营运资金需求和现金支付能力来分析企业的企业的动态协调性
。具体内容详见上贴。

3.偿债能力分析：通过相关财务指标计算分析企业的经营风险和财务风险 ，合理利用2个杠杆系数 。

4.利润构成及盈利能力分析：从企业实现利润的稳定性角度通过经济效益指标编制分析性利润表。根据杜邦财务分析体系层层剥离
，找出影响权益收益率的波动因素
。

5.经营管理能力分析：A
、从企业资产、负债和所有者权益变动角度分析；B 、从企业生产经营活动协调性角度分析；C
、从企业的经营决策能力角度综合评价。

6.发展能力分析：从企业的自我发展能力和筹资能力角度分析企业的发展状态 。

7.投资项目经济可行性分析：在考虑实际因素情况下根据项目的立案和对比方案进行优劣可行如否分析
。

8、现金流量表分析。具体（略），针对年报企业用 。

9 、效绩评价指标综合分析
。针对熟练者应用。

对于其他附表：

1.成本分析：采用纵向和横向对比分析 ，分析企业的现状及影响其升降的原因 。仅对工业企业适用
。

2.三大费用分析：加强控制考核力度
，提取建议。

3.具体材料利用率投放分析：

4.综合摊销贡献及盈亏临界点分析 。

5.其他附表：根据具体情况编制
。

房地产公司的财务风险分析和应对策略研究----论文答辩稿

房地产对社会经济发展有着重要意义。由于当下房地产企业面临更加复杂的内部管理因素和外部市场环境，也受到宏观层面上更加严格的政策管制 ，面临的财务风险的明显增加 。房地产企业如果内部财务管理与风险控制不到位，很有可能会导致财务风险扩大
，进而产生严重的财务危机，最终使得企业走向破产。因此 ，财务风险分析和控制对于每一个房地产企业来说都至关重要
。在房地产企业经营运作过程中
，应当通过对财务风险进行分析
、评估，并进行预警、防范来规避财务风险 ，这样才能有效推动房地产行业长期可持续稳定发展。

论文陈述：

? 房地产行业是影响我国经济发展的重要产业
，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中 。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化 、企业资金控制不完善
、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机
。

? 本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点 ，应用财务报表分析的方法从投资 、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据
，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施 。

课题研究的背景：

? 近几年 ，房地产行业持续发展
，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现
。现在房地产行业的景象看似繁荣 ，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高
、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展
，同时能够有效促进我国国家经济增长 。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识 ，加强对财务风险的识别与防范
，对财务风险进行有效的控制
。

课题研究的意义：

企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分 ，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大 、开发周期较长
、投资回收速度慢、自有资金较少
，资金使用效率较低的特点 。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究 ，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施
，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展
。

课题研究的内容：

主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次 ，以房地产行业上市公司的财务数据为依据
，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小 。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险 、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后 ，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。

课题研究的方法：

1 . 文献研究法 通过上网查询
、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志 、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果
，加以借鉴总结
。

2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。

筹资活动风险分析中：

由于房地产行业是典型的资金密集型企业 ，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高
，投入资金较大
、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长 ，其产生的筹资风险也随之增加 。安科发展采用多渠道筹资方式
，包括银行贷款、公司债券 、信托融资
、资产支持证券化等多种方式，16年 ，安科发展银行贷款金额占融资金额56.71%
，17年银行贷款占融资金额44.41%，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖
。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多 ，企业的筹资难度加大
，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险 。

1.短期偿债能力：

对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高 ，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大
，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制 ，企业将面临较大的财务风险
。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力
，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜 ，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致 。

运用流动比例：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=速动资产/流动负债

（3）行业平均值

通过以上指标
，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低 ，15年有所回升后又呈现下降趋势
，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金 ，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系
。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看
，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差 。由于房地产行业存货变现速度较慢 ，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映
。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低
，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。

（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债

从数据中可以看出 ，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值
，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张 ，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债
，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展 。由此可见 ，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障
，其短期偿债存在较高的风险。

2.长期偿债能力分析：

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)

（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额

（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度
。

由于房地产行业自身特点 ，行业本身具有较高的资产负债率
，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出 ，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达84.7%
，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大 ，企业自有资本较少
，安科发展面临较高的偿债风险 。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言 ，债权人承担的财务风险较高
。其次
，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力 ，安科发展应该适当调整资本结构
，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势 ，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱
，其偿债风险较高 。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映
。从数据可知 ，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同
，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点 ，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金
，企业将面临资金链断裂的风险。

投资活动风险分析：

（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况 。

（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100%

净资产收益率反映企业运用自有资本的效率 ，比率越高表明企业投资所带来的收益越高
。

? 销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润
，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高 。从表格中的数据可以得知 ，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律
，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到16.27% ，盈利能力状况较好
，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好
。在16年及17年企业开始展开大规模投资后 ，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转
，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势 ，但在2017年企业毛利率出现下降的情况
，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况 。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。

经营活动风险分析：

（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值

（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额

存货周转率反映企业存货的周转速度 ，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率
，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益
。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌 ，15年-17年逐渐回升
，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收 ，这会直接影响企业的资金使用效率 。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度
，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响
。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长34.19% ，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额62.23% 。除此之外
，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势
。可见，安科发展存货堆积较多 ，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金
，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力 。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢 、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响 ，在安科发展承担巨大负债的情形下
，其财务风险也随之加大
。

综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：

1.外部防控策略

（1）积极应对国家宏观政策

（2）提高经济灵敏度

（3）不断开拓市场

（4）拓宽融资渠道

（5）制定高效销售策略

2.内部防控策略

（1）提高风险防范意识

（2）建立并落实内部控制标准体系

结论

? 本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结 ，在此基础上阐述了有关财务风险的理论
，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析 ，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象
，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本 ，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析
，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高 ，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险 。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制
，以减少风险所带来的损失
。

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